¿ERES EL VERDADERO DUEÑO DE TU CASA?

En el transcurso del año 2022, se reportaron según estadísticas de la Fiscalía General del Estado, por lo menos 90 denuncias de fraudes inmobiliarios en Baja California, un aumento respecto al 40% conforme el año 2021, en la que se registraron una cantidad aproximada de 70 denuncias. En la actualidad las cifras representan un aumento exponencial que no parece llegar a bajar dentro de los próximos 10 años.

En la práctica profesional, cuando se llevan asuntos en materia inmobiliaria, dejando a un lado los grandes proyectos inmobiliarios como la creación de fraccionamientos, condominios o torres comerciales/habitacionales; en el día a día el derecho civil regula las transacciones del ciudadano promedio, ya sea el rentar, vender o donar bienes muebles o inmuebles, actividad que al abogado le toca presenciar y supervisar día con día.

Más veces de las que uno se pudiera imaginar, llega un cliente con las “escrituras de su casa” a buscar una asesoría jurídica, ya sea para vender la propiedad en cuestión, arrendarla, donarla o dejarla en su testamento a sus hijos o familiares cercanos. Es notorio el uso de las comillas, puesto que al revisar el supuesto instrumento público nos topamos con habitualmente dos opciones:

1. Un contrato privado de compraventa.
2. Un contrato privado de cesión de derechos posesorios.

Los efectos de cada uno varían dependiendo las cláusulas que se hayan establecido en el mismo, pero desde un punto de vista general podemos describirlos de la siguiente manera:

El contrato privado de compraventa, es un acuerdo de voluntades mediante el cual, una persona llamada ‘EL VENDEDOR” le vende, cede y transfiere el derecho real de propiedad a otra persona llamada “EL COMPRADOR” respecto a un objeto, ya sea mueble o inmueble; las personas pueden ser físicas o morales, el término “privado” se utiliza comúnmente para referirnos a un contrato sin formalizar ante fedatario público.

El contrato de cesión de derechos posesorios, es un acuerdo de voluntades mediante el cual, una persona llamada ‘EL CEDENTE” le vende, cede y transfiere el derecho personal de posesión respecto a una cosa, comúnmente siendo un bien inmueble para el caso concreto, a otra persona llamada “EL CESIONARIO”; las personas pueden ser físicas o morales.

Haciendo énfasis en que un contrato se centra en derechos reales y otro contrato se basa en derechos personales, me voy a permitir definirles de una manera simple  y concreta el que es cada uno:

Los derechos reales, son todos aquellos derechos que se relacionan con las cosas materiales, es decir, generalmente objetos, carros, celulares, computadoras y para efectos del caso concreto, sirve de ejemplo una casa o departamento. Estos derechos nos permiten disponer de las cosas que tengamos de la manera en que nos plazca, limitándonos a no perjudicar derechos de terceros o violar la Ley.

Los derechos personales, en cambio, van relacionados con algo intangible, no se pueden ver ni tocar y se relacionan, como su nombre lo dice, con las personas. Regularmente estos derechos son la facultad para exigir algo como lo es el caso de reclamar una deuda o para el caso concreto, el derecho de reclamar la posesión de una casa o bien inmueble.

Independientemente de sus diferencias, el común denominador y el factor clave para entender el problema que representa utilizar como antecedente de propiedad cualquiera de estos documentos, es que ninguno de los dos nos permite ostentarnos como propietarios del inmueble que quisiéramos vender. Lo anterior, en virtud de que no solo les hacen falta a ambos contratos, requisitos de forma indispensables para su total validez, tema que desarrollaremos en otra publicación, si no que, en la mayoría de los casos, las personas que firman estos contratos ni siquiera son los verdaderos dueños de la propiedad, o bien, aún no formalizan su propiedad, siendo este último ejemplo, el más común entre los ciudadanos de Baja California, puesto que las personas regularmente compran de buena fé, sin conocer los vicios ocultos o irregularidades en el procedimiento de compra venta, sin dejar a un lado que existen casos en los que no se tiene comprobante alguno del contrato celebrado.

En el mejor de los casos, el verdadero dueño de la propiedad te firma un contrato privado de compraventa y posteriormente, al detectar la falta de formalidades y vicios del procedimiento, se puede restablecer el proceso de compraventa y adecuarlo a la legalidad para evitar los problemas principales que representan ser víctima de un fraude inmobiliario.

Desgraciadamente, en su mayoría las personas que no tienen nada que ver con la propiedad y que solo tienen la posesión del terreno son quienes firman los contratos, ya sea porque invadieron el terreno de manera dolosa o alguien se los vendió a ellos y buscan el vender la propiedad sin conocer los vicios que tuvieron en su contrato principal, haciendo así una cadena de transmisión irregular de “propiedad”, dando como resultado el ni siquiera poder establecer el verdadero antecedente de propiedad del inmueble.

Un claro ejemplo para entender qué es el tener la posesión de un inmueble y que es ser el propietario de dicho bien, es el siguiente:

Vemos a un hombre por la calle dentro de un carro estacionado, a los ojos de todas las personas que estén ahí, el sujeto es el dueño del carro, puesto que si no lo fuera no debería de estar dentro de él. Sin embargo, nunca nos enteramos de que la factura del carro en el que se encuentra el sujeto, está a nombre de su esposa y él simplemente estaba manejando ese carro porque el suyo estaba en el taller. Coloquialmente, y según la propia costumbre, es dueño de una cosa quién se ostenta como tal ante terceras personas, puesto que aquellos individuos no tienen y probablemente nunca tendrán conocimiento del contenido de la factura.

Ahí está la clave para entender quién es un dueño y quien es un simple poseedor; dueño o propietario, es aquella persona que tenga un justo título que le permita disponer de la cosa de su propiedad, mientras que un poseedor, simplemente es aquella persona que tiene en su poder la cosa y hace uso de ella sin contar con título o documento que lo caracterice como dueño, a diferencia de la esposa en el ejemplo planteado, que tiene la factura del carro a su nombre.

El mismo caso aplica a los bienes inmuebles, pues personas que solo están haciendo uso de la propiedad, celebran contratos con compradores que padecen de una falta de asesoría jurídica adecuada y que viendo un precio bajo, confían y firman sin la guía de un abogado que tenga experiencia en temas inmobiliarios. Un elemento imprescindible para ayudarnos a identificar al verdadero propietario de un inmueble, es el Registro Público de la Propiedad y de Comercio, pues dentro de sus archivos se encuentra un registro estatal de los propietarios de los inmuebles, ya que estos bienes por su propia y especial naturaleza, deben ser inscritos en dicho registro, a diferencia de la mayoría de los bienes muebles como lo son los celulares, computadoras, etc.

Quién aparece en Registro Público será el dueño indiscutible de la propiedad, si la persona que te vendió el terreno no es quién aparece en dicho registro, estamos entonces en presencia de una operación irregular, lo cual no necesariamente se hace dolosamente o de mala fe, la mayoría de las veces es por ignorancia o falta de asesoría jurídica antes de adquirir la “propiedad”.

Esto nos trae 2 grandes problemas:

1. No podremos enajenar el bien inmueble, puesto que tendríamos que hacerlo en una Escritura Pública y el Notario Público, al consultar los archivos del Registro Público de la Propiedad y de Comercio, y al ver que la persona que firmó el contrato, no es el verdadero propietario del bien inmueble en cuestión, no podrá celebrarse ninguna escritura pública
2. Si llegas a fallecer, tus hijos no podrán formalizar la propiedad de ese inmueble y tendrán que iniciar procedimientos judiciales para intentar regularizar la situación de los bienes, sin contar además, con el procedimiento sucesorio que también deba iniciarse.

El Código Civil para el Estado de Baja California, en su artículo 2144, nos dice que la venta de cosa ajena es nula, así que si estuviste firmando un contrato privado de compraventa o un contrato de cesión de derechos posesorios, hay una gran posibilidad de que esa operación sea nula y que tenga además, vicios de forma que deberán subsanarse con el objetivo de regularizar la propiedad que se pretende tener.

En estos casos, aún existe solución para la mayoría de las personas y por lo regular hay distintas alternativas a seguir con el objetivo de regularizar la situación del inmueble donde está edificado tu hogar, inclusive aunque hayas firmado contratos como los que se desarrollaron en párrafos anteriores.

Regularmente se abarcan dos opciones principales:

1. Iniciar un juicio de prescripción positiva (también llamada prescripción adquisitiva o usucapión) con el objetivo de utilizar esa posesión que viniste detentando a lo largo de los años, para que un juez te declare como legítimo propietario del bien inmueble y que aparezcas como propietario en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio.
2. Localizar al verdadero dueño de la propiedad y formalizar la venta que se hizo ante un Notario Público, para que la escritura pública correspondiente se inscriba en el  Registro Público de la Propiedad y de Comercio.

Las vías legales a seguir siempre serán diferentes en cada caso concreto, pero las dos que preceden son las que más comúnmente se proponen, puesto que se adaptan a la mayoría de los clientes.

Ahora bien, teniendo entendido todo esto puedes darte a la tarea de revisar tu documentación y verificar por tu cuenta en el Registro Público de la Propiedad, que quien haya firmado el contrato con el que compraste tu casa, en verdad haya sido el dueño de la propiedad.

La mejor protección que se puede tener, siempre será la prevención, así que antes de comprar o firmar cualquier documento, asesórate con abogados que sepan identificar los vicios o irregularidades en el procedimiento antes de que sea tarde, dicho esto, ¿sabes si eres el verdadero dueño de tu casa?.

Fuentes de interés:

1) https://www.elimparcial.com/tijuana/tijuana/Aumentan-en-BC-fraudes-inmobiliarios-20230521-0001.html,

2) zetatijuana.com/2023/05/bc-quinto-estado-con-mas-fraudes-inmobiliarios/